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转发关于印发《常州市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》的通知

常州市住房公积金管理中心出台的《常州市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》（以下简称本办法）将于2023年1月1日起施行，届时《常州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款的暂行规定》（常公积金[2010]28号）将同时废止。现将本办法相关内容解读如下：

一、《常州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款办法(试行)》出台背景及原因是什么？

现行的商转公贷款的政策执行依据的是常州市住房公积金管理中心（以下简称中心）于2010年出台的《常州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款的暂行规定》（常公积金〔2010〕28号）(以下简称《暂行规定》)，《暂行规定》实施至今已有12年,商转公贷款对解决职工群众住房问题、减轻还贷压力发挥了积极作用。但随着社会的发展，房产抵押登记的法律规定、职工群众的客观需求、房地产市场形势等情况都发生了变化，而且“暂行”的规范性文件一般有效期为1年或2年，因此有必要对2010年的《暂行规定》进行修订，以满足广大缴存职工对商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款（简称商转公贷款）的服务需求。

今年9月5日我市恢复商转公贷款“先还后贷”服务，运行三个月来，受到借款人欢迎。在此基础上，借鉴其他城市商转公贷款经验做法，为减轻借款人自筹资金偿还商贷压力，创新推出商转公“以贷还贷”服务，以满足我市住房公积金缴存人的商转公贷款需求。

二、本办法规定的商转公贷款申请条件有哪些？

借款人申请商转公贷款除应符合公积金贷款有关规定外，还需同时满足以下条件：

1. 商贷未还清，且近两年无连续三期或累计六期逾期还贷记录；

2. 商转公贷款的借款人应为商贷的借款人或借款人配偶或产权共有人；

3. 商贷应已办妥抵押手续，且仅存在该商贷设定的抵押权，无其他抵押、查封、居住权设定等权利限制情形。

三、哪些情形不能办理商转公贷款？

以下情形不能办理商转公贷款：

1. 商贷已还清，或近两年存在连续三期或累计六期逾期还贷记录；

2. 商贷未办妥抵押手续或商贷抵押权不唯一，或存在房屋被查封、设定居住权等权利限制情形的；

3. 影响商转公贷款抵押权落实的其他情形。

四、本办法规定的商转公贷款需要提供哪些材料？

借款人申请商转公贷款需提供以下材料：

1. 借款人及产权共有人有效身份证件原件；

2. 婚姻证明原件；

3. 商贷借款合同原件；

4. 所购房屋的契税完税单、《不动产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》）原件；

5. 用于偿还商转公贷款的银行卡；

6. 商贷银行出具的同意提前还贷证明书；

7. 在我市行政区域以外省市缴存住房公积金的缴存人在我市申请商转公贷款时提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》原件。

五、本办法规定的商转公贷款的办理方式有哪些？

本办法所称商转公贷款包括两种办理方式：

1. “以贷还贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意后，借款人办理中心认可的担保手续，在商转公贷款抵押手续办妥后中心发放商转公贷款至相应的还款账户，冲还商贷；

2. “先还后贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意并办理中心认可的担保手续后,还清商贷，在商转公贷款顺位抵押手续办妥后中心再发放商转公贷款至商转公贷款主借款人账户。

六、本办法规定的“先还后贷”方式商转公贷款如何办理？

该方式需要借款人先还清原商贷，商转公贷款抵押办妥后，中心发放贷款至借款人商转公贷款的还款账户内。具体办理流程为：

1. 借款人与商贷银行预约提前还贷时间，获取商贷银行出具的《同意提前还贷证明书》；

2. 借款人在《同意提前还贷证明书》载明的商贷预约还贷日前一个月内，向中心申请商转公贷款；

3. 中心初审确认是否同意办理商转公贷款，确定贷款额度、贷款期限；

4. 借款人办理担保手续；

5. 中心出具商转公贷款审批结果；

6. 借款人还清原商贷；

7. 办妥商转公贷款抵押手续；

8. 中心发放商转公贷款。

七、本办法规定的“以贷还贷”方式商转公贷款如何办理？

该方式无需借款人还清原商贷，只要商转公贷款抵押办妥后，中心就放款。商转公贷款以外的商贷剩余金额的处理由借款人与原商贷银行自行协商。具体办理流程为：

1. 借款人与商贷银行预约提前还贷时间，获取商贷银行出具的《同意提前还贷证明书》；

2. 借款人在《同意提前还贷证明书》载明的商贷预约还贷日前一个月内，向中心申请商转公贷款；

3. 中心初审确认是否同意办理商转公贷款，确定贷款额度、贷款期限；

4. 借款人办理担保手续；

5. 中心出具商转公贷款审批结果；

6. 办理商转公贷款抵押手续后中心发放贷款；

7. 借款人办理商贷还款手续。

八、商转公贷款额度如何计算？

商转公贷款的额度除应按照我市住房公积金个人贷款政策规定的额度计算方法外，还不得超过商贷剩余本金，商贷剩余本金以申请商转公贷款时个人征信报告记载的金额为准。

九、商转公贷款利率如何执行？

商转公贷款利率按中国人民银行规定的公积金贷款利率标准执行。现行首次使用个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）为2.6%，五年期以上为3.1%。现行二次使用个人住房公积金贷款利率,五年期以下（含五年）和五年期以上利率分别为3.025%和3.575%。

十、商转公贷款期限如何计算？

商转公贷款期限按照我市住房公积金个人贷款期限规定进行计算。商转公贷款主借款人实际年龄加贷款期限不得超过65周岁，且最长贷款期限不得超过30年。

十一、商转公贷款银行与原商贷银行是否须为同一家银行？

为最大限度地方便借款人办理商转公贷款，商转公“先还后贷”方式和“以贷还贷”方式均不要求贷款银行与原商贷银行必须一致，在办理商转公贷款时可选择原商贷银行以外的其他银行作为商转公贷款银行。

十二、原产权人发生变化,怎么办？

原商贷的房屋产权人与商转公贷款时的产权人不一致，会导致顺位抵押无法落实。因此，如果产权人发生变化的，不能办理“以贷还贷”方式的商转公贷款,应选择“先还后贷”方式的商转公贷款。

十三、本办法规定的商转公贷款暂停和恢复条件是什么？

中心将根据我市个人住房公积金资金流动性情况以及住房公积金个贷率变化情况等因素,适时决定恢复或暂停商转公贷款。恢复和暂停前，公积金中心将提前对外公告。

十四、本办法执行前已经申请的商转公贷款怎么处理？

本办法自2023年1月1日起执行。1月1日前申请的商转公贷款（先还后贷）已完成审批但尚未发放的，可转为商转公贷款（以贷还贷）方式发放。

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